荣万家:物业收入与在管面积剪刀差0.3%丨物企关联史?_

发布日期:2020-06-30 06:40   来源:未知   阅读:

【编者按】房企分拆物业上市成风,上市初期,营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张,第三方在管面积占比扩大,来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列,独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读??荣万家。

【股权关系】荣盛房地产发展持有荣万家83.52%的股权,二者为“母子关系”。

【业务关系】2019年,荣万家来自荣盛发展的物业管理面积占比为99.5%,对应的收入占比为99.8%,剪刀差为0.3%。

文/乐居财经研究院 魏薇

在2000年成立之初,荣万家由荣盛发展及香河万利通实业有限公司分别拥有70%和30%,二者均由最终控股股东间接全资拥有,此实际控制人为耿建明。增资后,二者分别拥有95%和5%。

递表之前,荣万家从荣盛发展以188.46亿元的代价收购了其附属公司永清京台,以零元收购三家附属公司,同时无偿将廊坊盛坤园林工程的全部股权转让给盛坤商业管理,也是荣盛房地产发展的全资附属子公司。

据招股书,荣盛发展持有荣万家83.52%的股权,河北中鸿凯盛投资有限公司持有其8.06%的股权,而后者的实际控制人为耿建明家族和荣盛发展。去年,中鸿凯盛通过增资的方式入股荣万家。

0.3%的剪刀差

截至2019年末,荣万家的在管总建筑面积为4840万平方米,合约管理351个物业项目,总合约建筑面积为7560万平方米。

荣万家的在管面积绝大部分来自于荣盛发展,2017-2019年,荣盛发展集团提供的物业在管面积分别占总在管建筑面积的100%、99.98%和99.5%,对应的收入分别为4.36亿元、5.35亿元、6.78亿元,占同期物业管理服务收入的比重分别为100%、99.9%、99.8%。由于收入和在管面积几乎都是来自于荣盛发展,因此二者的剪刀差极小。

2018年,荣万家才有了第一个外拓项目,2019年增加至8个,但外拓部分的在管建筑面积仅占总在管建筑面积的0.5%。

在招股书中,荣万家也表示与荣盛发展集团的服务合约将到期且未必可成功重续,公司尚未能将客户群多样化,无法保证能够从其他来源获得服务合约,可能会对未来的业务、财务及经营业绩造成重大不利影响。在注重在管面积和外拓能力的物业资本市场,过低的第三方占比对荣万家的估值也不利。

盈利水平低于行业均值

荣万家的收入主要来自于物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务,物业管理服务是最主要的收入来源。2017-2019年,荣万家的营收分别为7.09亿元、8.79亿元、12.51亿元,年复合增长率32.8%;净利润分别为4190万元、7490万元、1.1亿元,年复合增长率62.2%,对应的毛利率分别为16.95%、17.19%、18.28%。

于其自身来说,近几年的业绩提升迅速。但值得注意的是,其在近3年的净利率分别为5.91%、8.52%、8.82%。已上市的26家物业公司在2019年的平均净利润率为12.55%,一直以来,荣万家的盈利水平远低于行业均值。

在业绩提速的这几年,荣万家的销售成本和行政成本也在快速增加。销售成本从2017年的5.89亿元增加73.5%至10.22亿元,行政成本由5383万元增加115.3%至1.16亿元。

对于募资款项的用途,荣万家表示,将进一步扩充业务规模及地域覆盖范围并扩大服务组合,包括收购在管面积超过100万平方米、营收超过200万元的目标物业公司。

截至2019年底,荣万家的现金及现金等价物为2.21亿元,同比减少近一半。5月底,并无任何有息负债。

除了盈利能力待提高以外,荣万家的外拓能力更亟待增强。

文章来源:乐居财经

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